相続した大阪の戸建て、売る？貸す？メリット・デメリットを解説！

相続した大阪の戸建て、どうする？

大阪や生駒市・奈良市で相続物件や戸建て、マンション、空き家の買取・売却をご検討中の方は、ぜひユダハウスにご相談ください。
近年、大阪では人口減少や高齢化が進み、空き家問題が深刻化しています。総務省の調査によると、2018年時点での大阪の空き家率は13.6%にものぼり、これは全国平均である13.6%とほぼ同じ水準です。

特に、持ち家率の高い大阪では、親の世代から受け継いだ戸建てを相続するケースが多く見られます。しかし、相続した戸建てをどのように活用するかは、相続人にとって大きな悩みの種と言えるでしょう。

「相続したものの、自分たちはすでに持ち家がある」「維持費や固定資産税などの負担が大きい」「賃貸に出すにも、管理や修繕の手間が心配」といった声は少なくありません。

そこで本記事では、相続した大阪の戸建てを「売却する」か「賃貸する」か、それぞれのメリット・デメリットを分かりやすく解説していきます。さらに、ケース別に最適な選択を検討し、大阪の不動産事情についても触れていきます。

これから相続に直面する方、すでに相続したが戸建ての活用方法に迷っている方は、ぜひ本記事を参考にして、ご自身にとって最適な選択をしてください。

相続した戸建てを売却するメリット・デメリット

メリット

現金化による相続税納税資金の確保

相続税の納税には、期限が決められています。相続開始を知った翌日から10ヶ月以内と定められており、この期間内に現金で納税を行う必要があります。しかし、相続財産の多くが土地や建物などの不動産で占められている場合、十分な現金が手元になく、相続税の納税が困難になるケースも少なくありません。このような場合に有効な手段となるのが、相続した戸建てを売却することです。不動産を売却することで、多額の現金を得ることができ、相続税の納税資金をスムーズに確保することができます。

管理責任からの解放

戸建てを相続すると、固定資産税の納付や建物の維持・管理といった様々な責任を負うことになります。

これらの管理責任は、所有している限り継続的に発生します。 遠方に住んでいて管理が難しい場合や、仕事や家庭の事情で負担が大きい場合には、大きな悩みの種となるでしょう。 また、建物の老朽化が進めば、修繕費用も高額になる可能性があります。 適切な管理を怠ると、建物の価値が下がり、将来的に売却や賃貸に出す際に不利になる可能性もあります。売却すれば、これらの管理責任から解放され、時間的・経済的な負担を軽減できます。 相続した戸建てをどのように活用するか悩んでいる方は、管理責任から解放されるという点も考慮に入れてみましょう。

売却益による相続人間での分配

相続した戸建てを売却した場合、得られた売却益は相続人間で分配することになります。 この分配は、遺産分割協議で決定します。 遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割方法について話し合い、合意を得るための手続きです。

遺産分割協議では、誰が不動産を取得するか、取得しない場合は売却益をどのように分配するかなどを決定します。 例えば、相続人が3人で、法定相続分がイコールな場合、売却益を3等分して分配するのが一般的です。 しかし、相続人の一人に特別受益があった場合や、寄与分がある場合には、その金額を考慮して分配割合を調整する必要があります。

このように、売却益の分配方法は、相続の状況や相続人それぞれの意向によって異なります。遺産分割協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の調停や審判によって解決を図ることになります。 遺産分割協議は、専門家である弁護士や税理士に相談しながら進めることをおすすめします。

デメリット

将来的な資産価値上昇の可能性を見送る可能性

不動産、特に土地は長期的に見ると価値が上昇する可能性があります。 これは需要と供給の関係によって起こります。 需要が高いにも関わらず、供給が少ない場合は、価格は上昇する傾向があります。

逆に、需要が低く供給が多い場合は、価格は下落する傾向があります。 大阪の土地は、都市部への人口集中や再開発などにより、 将来的に更に価値が上がる可能性も考えられます。

しかし、売却してしまうと、 その後価値が上昇したとしても利益を得ることはできません。 売却のタイミングは慎重に見極める必要があります。

愛着のある不動産を手放すことへの抵抗感

相続した不動産、特に戸建て住宅には、故人との思い出が深く刻まれていることが多く、手放すことに強い抵抗感を抱く方は少なくありません。「慣れ親しんだ家を壊したくない」「思い出の品々を処分しなければならない」といった感情的な理由から、売却をためらってしまうケースも珍しくありません。

これらの感情は無理に抑え込むのではなく、まずはご自身の気持ちを整理し、周囲の人々に相談するなどして、冷静に判断することが大切です。

売却活動の手間と費用

相続した戸建てを売却する場合、いくつかの手間と費用が発生します。

まず、不動産会社に依頼する場合は 仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買価格に応じて決まっており、高額になるほど高くなります。

また、売却活動にあたり、 広告費や 現地案内の手間も発生します。購入希望者が見つかるまでには時間がかかる場合もあり、その間の住宅ローンや固定資産税の支払いが継続して発生することも考慮しなければなりません。

さらに、不動産の所有者が亡くなっている場合は、 相続登記が必要になる場合があります。相続登記は、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きです。司法書士に依頼する場合は費用が発生します。

このように、相続した戸建てを売却するには、様々な費用や手間がかかります。そのため、事前にしっかりと準備しておくことが大切です。

相続した戸建てを賃貸するメリット・デメリット

メリット

資産の保有による将来的な価値上昇への期待

大阪は東京に次ぐ大都市であり、今後も人口減少社会においても、相対的に高い人口を維持すると予想されています。 このような背景から、大阪の不動産、特に戸建て住宅は、将来的な資産価値の上昇が見込める可能性があります。 一方、人口減少は地方都市を中心に不動産価値の下落を招く可能性があり、一概に不動産価値が上昇するとは言えません。 しかしながら、相続した戸建が大阪の中心部や、利便性の高い地域に位置する場合、将来的に売却益を見込める可能性も考えられます。

このように、賃貸ではなく保有を選択することで、将来的に売却する場合に、保有時の価格よりも高い金額で売却できる可能性があります。

安定収入によるローン返済や生活費の補填

相続した戸建てを賃貸に出すことで、毎月安定した家賃収入を得ることができます。 この家賃収入は、相続した戸建てのローン返済に充てることができます。 また、生活費の補填として活用することも可能です。

しかし、空室リスクがあることや、家賃収入が変動する可能性があることには注意が必要です。 空室対策や家賃設定を適切に行うことで、安定した収入を確保できるよう努めましょう。

空き家対策としての有効活用

近年、日本では人口減少や住宅の老朽化に伴い、空き家の増加が社会問題化しています。大阪市も例外ではなく、効果的な対策が求められています。

相続した戸建てを賃貸に出すことは、このような空き家問題の解決策の一つとして有効です。賃貸経営によって得られる家賃収入は、固定資産税や維持管理費の負担を軽減し、空き家の維持管理に役立ちます。また、入居者がいることで、建物の劣化防止や防犯対策にもつながります。

大阪市では、空き家対策として、賃貸住宅への改修費用に対する助成制度や、空き家バンク制度など、様々な支援策を設けています。これらの制度を活用することで、空き家の有効活用を促進し、住みよい街づくりを目指しています。

デメリット

空室リスクと家賃収入の変動

賃貸経営においては、常に空室のリスクと家賃収入の変動と隣り合わせであることを認識しておく必要があります。

賃貸需要の高い地域であっても、必ずしも満室状態が続くとは限りません。入居者のライフステージの変化や、近隣に類似物件が増えるなど、様々な要因によって空室が生じる可能性があります。

空室が発生すると、その期間の家賃収入はゼロとなり、固定資産税や管理費などの費用を負担することになります。空室期間が長引けば、収益を圧迫するだけでなく、賃貸経営全体の計画に影響を及ぼす可能性も出てきます。

また、家賃収入は景気動向や周辺の賃貸相場によって変動する可能性もあります。景気低迷時や競争激化などにより、家賃を引き下げざるを得ない状況も考えられます。家賃収入が減少すれば、当初想定していた収益計画を見直す必要も出てきます。

このように、空室リスクと家賃収入の変動は、賃貸経営における大きな課題と言えるでしょう。

管理の手間と費用発生

戸建てを賃貸する場合、物件の状態を良好に保ち、入居者に快適に過ごしてもらうための管理が欠かせません。しかし、この管理には想像以上の手間と費用が発生します。まず、入居者の募集や契約手続き、家賃の徴収といった業務は、オーナー自身で行うこともできますが、専門的な知識や時間が必要となるため、多くの場合不動産会社に委託することになります。この場合、家賃収入の数%に相当する金額が毎月、管理手数料として発生します。

さらに、物件の修繕費も大きな負担となります。経年劣化による壁紙の張替えや水回りの修理、設備の故障など、突発的な出費が発生することも少なくありません。これらの修繕費用は、その都度オーナーの負担となります。また、空室期間が発生した場合、その間の家賃収入は得られませんが、管理手数料や固定資産税などの費用は発生し続けるため、注意が必要です。これらの費用を考慮すると、賃貸経営は安定収入を得られる一方で、予想以上のコストが発生する可能性もあることを理解しておく必要があります。

賃貸経営に関する知識と経験の必要性

賃貸経営は、ただ物件を貸し出すだけではなく、多くの知識と経験が求められるビジネスです。必要な知識には、大きく分けて3つの分野があります。

これらの知識は、専門書を読んだり、セミナーに参加したりすることで身につけることができます。また、不動産投資や賃貸経営に関する資格を取得するのも有効な手段です。

経験に関しては、実際に賃貸経営を行っていく中で積み重ねていくのが一般的です。ただし、初心者の方がいきなりすべてを一人でこなすのは難しいので、信頼できる不動産会社と連携し、アドバイスを受けながら進めていくのが良いでしょう。賃貸経営は、入居者募集、家賃設定、契約手続き、物件の維持管理、トラブル対応など、多岐にわたる業務が発生します。これらの業務を効率的に行うためには、経験に基づいたノウハウが不可欠です。

賃貸経営は、長期的な視点と戦略を持って取り組むことで、安定収入を得られる魅力的な投資となります。

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